비거주 1주택 종부세｜2026년 기준·공제 차이·신고 방법
비거주 1주택 종부세는 ‘그 집에 직접 살지 않는 사람’과 ‘소득세법상 비거주자’를 먼저 구분해야 정확히 계산할 수 있습니다. 2026년 8월 7일 현재 단순히 보유 주택에 실거주하지 않는다는 이유만으로 1세대 1주택 공제가 자동 배제되는 것은 아닙니다. 반면 해외 체류 등으로 세법상 비거주자에 해당하면 1세대 1주택자 범위에서 제외되어 12억 원 공제와 고령자· 장기보유 세액공제를 적용받지 못할 수 있습니다.
- 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
- 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만 1주택을 소유한 소득세법상 거주자여야 합니다.
- 거주자 1세대 1주택 기본공제는 12억 원, 그 외 개인은 9억 원입니다.
- 세법상 비거주자는 고령자·장기보유 세액공제를 적용받기 어렵습니다.
- 실거주 중심 종부세 개편은 논의됐지만 확정 법률로 공포됐다고 단정할 단계가 아닙니다.
- 해외 출국일만으로 판단하지 말고 국내 가족·직업·자산과 체류 사실을 종합해야 합니다.
① 국내 세법상 거주자이지만 자기 집을 임대하고 다른 곳에 사는 경우와 ② 국내에 주소 또는 183일 이상 거소가 없어 세법상 비거주자로 판정되는 경우는 다릅니다. 현재 종부세의 1세대 1주택 판단에서 핵심은 일반적인 실제 입주 여부가 아니라 소득세법상 거주자 지위입니다.
비거주 1주택 기준부터 구분
| 상황 | 세법상 지위 가능성 | 종부세 확인사항 |
|---|---|---|
| 보유 주택을 전세 주고 국내 다른 집에서 거주 | 국내 거주자일 수 있음 | 실거주하지 않았다는 이유만으로 12억 공제 배제 아님 |
| 일시 해외파견, 국내 가족·생활근거 유지 | 사실관계에 따라 거주자 가능 | 파견기간·가족·직업·귀국예정 등 증빙 필요 |
| 해외 이주, 국내 생활근거 없음 | 비거주자 가능성 큼 | 일반 9억 공제와 세액공제 배제 가능성 점검 |
| 한국 체류가 연 183일 미만 | 그 사실만으로 자동 확정 아님 | 주소·가족·직업·자산 등 생활관계를 종합 판단 |
소득세법상 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인입니다. 주소는 단순 주민등록 한 항목이 아니라 국내에서 생계를 같이하는 가족, 국내 직업과 자산 상태 등 생활관계의 객관적 사실로 판단합니다. 주민등록을 남겨뒀다는 이유만으로 거주자가 확정되거나, 183일 미만 체류했다고 무조건 비거주자가 되는 것은 아닙니다.
현재 1주택 종부세 공제 차이
| 구분 | 거주자인 1세대 1주택자 | 세법상 비거주자 1주택 보유자 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 12억 원 | 일반 개인 9억 원 |
| 고령자 세액공제 | 요건 충족 시 20~40% | 적용 어려움 |
| 장기보유 세액공제 | 요건 충족 시 20~50% | 적용 어려움 |
| 고령·보유 합산한도 | 최대 80% | 해당 없음 |
| 주택분 세율 | 개인의 주택 수·과세표준별 현행 세율 적용 | |
기본공제 차이만 보는 것도 부족합니다. 장기간 보유한 고령 1주택자는 거주자 지위를 잃으면 3억 원의 공제 차이뿐 아니라 기존에 적용 가능했던 고령자·장기보유 세액공제까지 달라질 수 있어 체감 증가폭이 더 커질 수 있습니다. 실제 고지세액은 재산세 중복분 공제, 세부담상한과 보유기간 등에 따라 달라집니다.
공시가격 20억 원 주택 계산 예시
아래 계산은 기본공제와 과세표준 차이만 보여주는 단순 예시입니다. 공정시장가액비율 60%를 가정하며 세율, 재산세액 공제, 고령·장기보유 공제와 세부담상한을 반영한 최종 종부세가 아닙니다.
| 구분 | 계산 | 단순 과세표준 |
|---|---|---|
| 거주자 1세대 1주택 | (20억 원 - 12억 원) × 60% | 4억 8,000만 원 |
| 세법상 비거주자 | (20억 원 - 9억 원) × 60% | 6억 6,000만 원 |
| 차이 | 6억 6,000만 원 - 4억 8,000만 원 | 1억 8,000만 원 증가 |
이 사례에서는 기본공제 차이로 단순 과세표준이 37.5% 늘지만, 최종 세금이 정확히 37.5% 증가한다는 뜻은 아닙니다. 누진세율 구간이 바뀌고 거주자에게 적용되던 세액공제가 빠질 수 있어 최종 차이는 더 크거나 작을 수 있습니다. 공시가격이 9억 원 이하이면 다른 과세대상 주택이 없는 개인은 기본공제 범위 안이지만, 공시가격 합계와 주택 수는 6월 1일 현재 상태로 확인해야 합니다.
2026년 세제개편안으로 크게 오르나요?
부동산 세제 토론회와 언론 보도에서는 실거주 기간을 공제에 반영하거나 초고가 1주택 혜택을 조정하는 방안이 논의됐습니다. 그러나 2026년 8월 7일 현재 ‘실거주하지 않는 1주택자의 12억 원 공제를 폐지한다’는 내용이 확정·공포됐다고 볼 공식 법령은 확인되지 않습니다.
세제개편안 발표, 정부 법률안 제출, 국회 의결과 법률 공포는 서로 다른 단계입니다. 개편안에 내용이 들어가더라도 국회 심의에서 달라질 수 있고 적용 과세연도가 별도로 정해질 수 있습니다. 예상 고지액은 개정 법률의 시행일과 6월 1일 과세기준일을 확인한 뒤 계산해야 합니다.
해외파견 직장인 김 씨 사례
김 씨가 2년간 해외법인에 파견됐지만 국내 배우자와 자녀가 기존 주택에 거주하고, 국내 회사와의 고용관계 및 귀국 예정이 유지된다면 단순 출국기간만으로 비거주자라고 단정할 수 없습니다. 반대로 가족 전체가 해외로 이주하고 국내 직업과 생활근거가 사라졌다면 비거주자 가능성이 커집니다. 출국 전 국제조세 전문가에게 과세기준일 현재 지위를 서면으로 검토받는 편이 안전합니다.
비거주 1주택 감세 방법 점검
주소만 옮기거나 형식적으로 전입하는 방식은 적법한 감세 방법이 아닙니다. 사실과 다른 주민등록이나 신고는 추징과 가산세 위험이 있습니다. 다음 항목은 실제 사실관계와 법에서 인정되는 특례를 빠짐없이 확인하는 방식입니다.
- 거주자 지위 검토: 출입국 기록, 국내외 근무계약, 가족 거주지와 자산을 정리합니다.
- 주택 수 확인: 배우자와 세대원의 주택, 주택 부속토지, 분양권 관련 영향을 점검합니다.
- 특례 확인: 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 신청 가능한 특례를 검토합니다.
- 공동명의 비교: 부부 모두 거주자일 때 공동명의 1주택 특례와 각자 과세를 비교합니다.
- 공시가격 오류 점검: 의견제출·이의신청 기간에 주택 특성과 가격 산정 오류를 확인합니다.
- 현금흐름 준비: 세액 자체와 납부유예·분납 요건을 납부 전에 확인합니다.
소득세법상 거주자 여부는 특정 날짜에 국내에 있었다는 사실 하나로 결정하지 않습니다. 종부세만 줄이기 위해 형식적으로 주소를 두면 다른 국내외 소득의 신고 범위나 조세조약 적용에도 영향을 줄 수 있으므로 전체 세무효과를 함께 검토해야 합니다.
비거주 1주택 신고 방법
종부세는 원칙적으로 국세청이 과세자료를 바탕으로 11월에 고지하고 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 납세자는 고지 내용과 다르게 직접 신고·납부할 수도 있습니다. 다만 비거주자라는 이유만으로 매년 별도의 ‘비거주 1주택 신고서’를 제출하는 구조는 아닙니다.
9월에 확인할 신고
합산배제 임대주택이나 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 과세특례를 신청하려면 통상 9월 16일부터 30일까지 홈택스 또는 관할 세무서에 신고합니다. 공동명의 1주택자 특례는 과세기준일 현재 부부 모두 소득세법상 거주자여야 하는 등 별도 조건이 있습니다.
11월 고지서를 받으면
- 납세자 구분이 거주자·비거주자 중 무엇으로 반영됐는지 확인합니다.
- 주택 수, 공시가격과 기본공제 12억 원 또는 9억 원을 확인합니다.
- 고령자·장기보유 세액공제와 과세특례 적용 여부를 확인합니다.
- 오류가 있으면 납부 전에 관할 세무서에 증빙과 함께 정정을 문의합니다.
- 고지세액을 그대로 납부하거나 법정기한 내 신고·납부 방식을 선택합니다.
준비할 증빙
- 출입국에 관한 사실증명과 국내외 체류일수 자료
- 국내외 근로계약서·재직증명서와 파견명령서
- 배우자·자녀의 거주 및 재학 자료
- 국내외 주거 계약과 공과금 등 생활근거 자료
- 주택 등기사항증명서와 과세기준일 현재 세대 자료
출국 전후 일정별 대비 방법
| 시기 | 할 일 |
|---|---|
| 해외 출국 전 | 거주자 판정과 국내외 소득 신고 영향 검토, 증빙 확보 |
| 매년 6월 1일 전 | 소유 주택·세대·거주자 지위와 특례요건 점검 |
| 9월 16~30일 | 해당하는 합산배제·과세특례 신고 |
| 11월 | 종부세 고지서의 공제·세액공제·주택 수 검토 |
| 12월 1~15일 | 납부 또는 신고납부, 분납 가능 여부 확인 |
자주 묻는 질문
내 집을 전세 주면 비거주 1주택자가 되나요?
종부세에서 곧바로 세법상 비거주자가 되는 것은 아닙니다. 국내 주소·가족·직업 등 생활관계를 종합해 소득세법상 거주자인지를 판단합니다.
해외에 183일 넘게 있으면 무조건 9억 원 공제인가요?
체류일수는 중요한 요소지만 유일한 판단 기준은 아닙니다. 국내 생계를 같이하는 가족과 직업·자산, 해외 체류 목적과 기간을 함께 검토해야 합니다.
비거주자도 주택 한 채면 12억 원 공제를 받나요?
현행 종부세법상 1세대 1주택자는 그 주택을 소유한 소득세법상 거주자를 전제로 합니다. 비거주자로 판정되면 일반 개인 기본공제 9억 원이 적용될 수 있습니다.
2026년부터 실거주하지 않으면 종부세가 바로 오르나요?
2026년 8월 7일 현재 실거주하지 않는 모든 1주택자의 공제를 바로 축소하는 확정 법률은 확인되지 않습니다. 검토안과 시행 법률을 구분해야 합니다.
비거주 1주택 신고는 언제 하나요?
별도의 일률적인 비거주 1주택 신고기간이 있는 것은 아닙니다. 적용받을 합산배제·과세특례가 있다면 통상 9월 신고기간을 확인하고, 11월 고지 내용을 검토한 뒤 12월 법정기한 내 처리합니다.
홈택스 계산 결과가 실제 고지액과 다른 이유는 무엇인가요?
재산세 중복분 공제, 세액공제, 세부담상한, 특례주택과 공시가격 반영 방식이 다를 수 있습니다. 입력한 거주자 지위와 과세기준일 현재 주택 수도 다시 확인해야 합니다.
공식 자료
이 글은 2026년 8월 7일 현재 시행 법령과 국세청 공개자료를 기준으로 작성한 일반 정보입니다. 거주자 판정은 사실관계에 따라 달라지고 국내외 소득 과세에도 영향을 주므로 실제 신고 전 관할 세무서 또는 국제조세·부동산세 전문 세무사에게 확인하세요.